במידה והתפנה לכם סכום כסף נזיל להשקעה, קיימות בפניכם מספר אלטרנטיבות לייצור תשואה, שוק ההון, נדל"ן, פקדונות בנקאיים ועוד. מזה שנים רבות שאופציית הנדל"ן מושכת אליה יותר ויותר משקיעים, אחת הסיבות היא התרחבות הענף.
ענף הנדל"ן היום מציע למשקיע הפוטנציאלי מספר רב של דרכים להשקיע, מקניית דירה בארץ להשכרה ועד לשותפות במיזם של בניית בניין דירות בניו יורק, האפשרויות רבות מאוד ואנו ננסה לעזור לכם להחליט האם לבחור בהשקעה כחול לבן או לחפש תוצרת חוץ.
רחוק מהעין, רחוק מהלב
אחת הבעיות הגדולות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל היא המרחק, אנשים נוטים שלא לסמוך על עסקאות המתרחשות במרחק פיזי גדול מהם, הצלחה של השקעה כזאת דורשת סינכרון של מספר רב של אנשים המעורבים בפרוייקט, אמון הדדי וביטחון מלא בהשקעה. יחד עם זאת, חלק ניכר מהמשקיעים הפוטנציאלים אינו יכול לטוס כדי לראות את הפרוייקט או לפגוש את היזם ונאלצים לבצע החלטה על סמך עלון שיווקי בלבד.
גם בארץ המרחק משחק תפקיד, מכיוון שרוב הדירות שנקנות בארץ הן לטובת השכרה, חשוב לבחור דירה בעיר שקרובה למקום מגוריכם פיזית. הדירות בישראל דורשות תחזוקה ובנוסף יש צורך לפגוש דיירים חדשים מעת לעת, כך שנסיעה של מעל שעתיים לדירה המושכרת אומנם לא נראה בלתי אפשרית אך כעבור מספר פעמים, עלויות הזמן והנסיעות יורגשו.
בחו"ל אפשר להצליח בזול
קרנות ההשקעה בחו"ל מפרסמות אפשרויות השקעה בסכומים נמוכים כגון 100,000 ש"ח, מיותר לציין שבארץ אין לנו אפשרות לקנות שום נכס בסכומים הקרובים לסכום הזה מלבד בקבוצות רכישה אך אופציה זו פחות פופולארית בארץ.
מה לגבי חו"ל? האם 100,000 ש"ח יכולים לקנות לנו נכס מניב אמיתי? ברוב המקרים התשובה היא לא. קרנות המציעות השקעות בסכומים נמוכים למעשה מציעות לכם שותפות עם עוד כ-30 נושים כמוכם המשקיעים סכום כסף מסויים ויחד הקרן קונה נכס על שם כולכם, משפצת ומשביחה אותו במטרה לייצר רווח לכולכם.
בסכומי כסף נמוכים, קרנות ההשקעה כדאיות יותר, אומנם האחוז שלכם בעסקה לא גדול, אבל כוח הקנייה יחד מאפשר קניית נכסים יקרים יותר ובאיזורים מפותחים. יחד עם זאת המנעו מקניית נכסים בסכומים נמוכים מדי, ייתכן שאתם קונים בשכונות לא מפותחות ולמעשה פוגעים בפוטנציאל הרווח שלכם.
בחו"ל מבטיחים 10% ובארץ לא
שיטת הבטחת התשואה צוברת תאוצה בקרב הפרסומים של קרנות ההשקעה בחו"ל ננסה להסביר את החשבון הפשוט מאחורי זה, הוא לא לטובת הלקוח בכלל.
נניח שהקרן רוכשת נכס בארה"ב בסטטוס foreclosure (מקביל לכונס נכסים של הארץ) בסכום של $20,000.
את אותו נכס מוכרת הקרן למשקיע הישראלי ב$50,000 כאשר היא טוענת ומשכנעת שזהו מחיר נמוך מהממוצע באיזור ויש מקום להרוויח תשואה.
את אותו הנכס תשכיר הקרן בשביל הלקוח ב$1250 דולר בחודש.
לבעלי הקרן יש מרווח של $30,000 מפערי המחירים של הבית, הם יוכלו להשתמש בכסף הזה כדי לשלם למשקיע במידה ולא יהיה שוכר לבית במהלך התקופה או אם הבית יושכר בסכום נמוך.
גם אם במקרה הכי גרוע ולא ימצא שוכר לכל ה-3 שנים, ישלמו בעלי הקרן ללקוח $15,000 וישארו עם רווח זהה. אך במקרה הזה הלקוח נשאר עם נכס ששילם עבורו מחיר גבוה מהשוק והוא נכנס לשנה הרביעית שהיא מעבר להסכם החוזה ואין התחייבות יותר לתשואה מצד הקרן.
בארץ יהיה קשה יותר לבצע את התוכנית הזאת מכיוון שגובה המיסים והבירוקטיה המרובה תהפוך את השיטה הזאת ללא כדאית כלל. בנוסף, הציבור הישראלי רגיל לעבוד מול מתווך נדל"ן אשר אחראי על השכירות בעבור עמלה קבועה, כך שקיימת שקיפות מלאה בנושא.
תשואה ברוטו מול תשואה נטו
נתוני התשואה בהשקעות בחו"ל נראים מאוד מפתים אך כמה מהתשואה הזאת נשארת לכם בכיס? אולי אם נחשב את התשואה נטו היא לא תהיה אטרקטיבית יותר?
בישראל התשואה בברוטו קרובה מאוד לתשואה בנטו, מלבד מיסי רכישה, עמלת מתווך (לא חובה) ותיקונים בדירה מעת לעת, אין סיבה שיהיו הוצאות נוספות ולכן שכר הדירה כמעט במלואו מצויין כרווח עבורנו.
רכישת נכס בחו"ל לא תמיד מתאפשרת כאדם פרטי ולכן לפעמים יש צורך בהקמת חברה או שותפות מסויימת, בנוסף לכך חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין בארץ בה רכשתם את הנכס ורואה חשבון.
במקומות מסויימים בעולם מיסי הרכישה ודמי התיווך גבוהים בהרבה מאשר בישראל, ובנוסף לשכר הטרחה למעורבים בעסקה, שיפוץ ותיקונים של הנכס, עלויות של חברת ניהול שתתחזק את הנכס בשוטף (זוהי עלות קבועה, להבדיל מבארץ שנשלם רק אם יש תקלה), יש לזכור את הוצאות הביקור שלכם בנכס.
אלמנט נוסף שחשוב לזכור בחישוב תשואה נטו הוא מס הכנסה, בזמן ששכירות בארץ עד תקרה מסויימת איננה חייבת במס הכנסה, הכנסות מחו"ל כן מחוייבות במס (תלוי במדינה ובהסכם שלה עם ישראל).
קשה להעריך ככלל אצבע כמה אחוזי תשואה אתם מפסידים בדרך לנכס הזוהר בחו"ל אבל כמה מקרים שבחנו הראו שהתשואה הייתה סביב ה6% נטו. בזמן שבארץ נראתה תשואה של 4%, האם הפער בניהם שווה את הסיכון והטרחה? זה סובייקטיבי ומשתנה בין משקיע אחד לשני.
נמליץ בחום לנהל דוח רווח והפסד מפורט ככל שתוכלו סביב הנכס כדי לקבוע מה הייתה התשואה האמיתית שהשגתם.
שורה תחתונה
עסקאות נדל"ן עתירות פוטנציאל רווחיות אך כמו בכל עסקה, קיימות עסקאות טובות מדי מכדי להיות אמיתיות. בין אם בחרתם בנדל"ן בארץ או בחו"ל, תעשו לכם טובה ותלכו לראות את הנכס, לצלם, למדוד, לבדוק את התשתיות, המסמכים, את השכונה והאיזור, רק להיות בלב שקט.
מומלץ להתקשר למתווכים באותו איזור ולחפש בתים באותו מחיר שביקשו ממכם להשקיע כדי להבין האם זהו סכום ריאלי לנכסים באיזור והאם יש ביקוש בסכומים האלו (במידה ותרצו למכור)
אם בחרתם בנדל"ן כחול לבן, נסו להישאר קרוב לבית, אומנם קיים פוטנציאל עצום בפריפריות שמתפתחות ומתחזקות במהרה, אך אלה אם כן אם אתם משופשים בעסק, קחו לכם דירה קרובה אליכם, טפחו אותה, תשכירו אותה למשפחה בחוזה ארוך ויציב ותהנו מההשקעה שלכם.
