קרנות חוב נדל"ן – האם זה הדור החדש של ההשקעות?

בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים מחפשים דרך לגוון את תיק הנכסים הקיים שלהם. קיימת אסכולה ברורה של משקיעים שנוטים לגוון בין השקעות שוק ההון הטהורות שמצויות באג"ח ממשלתי וקונצרני ובין שוק הנדל"ן המוכר כרכישה של נכס להשקעה.

בין שני העולמות המוכרים האלו קיימים מספר אפיקי השקעה אטרקטיביים שעד השנים האחרונות לא היה חשוף לכלל הציבור הפרטי וזאת בשל מגבלות סכום השקעה וכו'.

השקעה במשכנתאות – כיצד הבנק מרוויח ?

אחד האפיקים הטובים ביותר עבור הבנקים במדינת ישראל הוא עולם המשכנתאות.
הריביות שהציבור מוכן לשלם בין אם מתוך ברירה או חוסר ברירה הן גבוהות ובמציאות כמו מציאות הנדל"ן בישראל , כאשר הבנקים בוחרים להעניק משכנתא לאזרח , הוא הופך להיות המוטב הבלתי חוזר של הנכס ואילו לא יגיעו תשלומי המשכנתא הכוללים את הריבית בזמן, רשאי הבנק לחלט את הנכס מידי הלקוחות שלהם נתן את ההלוואה ולמכור אותו בשוק החופשי כאוות נפשו.

חשוב להבין כי לבנק אין אינטרס לפגוע בלקוח, אלא קיים אינטרס ברור לדאוג לעצמו ולכן הוא ישאף למכור את הנכס כמה שיותר מהר ובסכום נמוך ממחיר שוק ועד לגובה המשכנתא.

במילים פשוטות יותר , אם נכס לדוגמא משוערך במיליון ₪ , והבנק העניק הלוואת משכנתא של 700,000 אלף ₪ , הוא יהיה מוכן למכור את הנכס עד ירידה של 700,000 אלף ₪ כל עוד הוא מקבל את חלקו חזרה , ומי נפגע ? הלווה שבעצם הבנק מכר את הנכס בהפסד, אך את המחיר שילם הלווה בהון העצמי שהעמיד לטובת קבלת המשכנתא.

אז אם קיימת אפשרות להיות בנעלי הבנק שנמצאים בבטוחות גבוהות מאוד אל מול ההלוואה , ומאחר שהמציאות במדינת ישראל היא שרכישת נכס הינו סיפור יקר ומעטים יכולים לרכוש ללא משכנתא, ואתם כמשקיעים עם כסף פנוי מוכנים להעניק הלוואה אל היזם , הקונה, הקבלן בעבור שעבוד נכס במאת האחוזים לטובת הלוואה חלקית , לא הייתם קופצים על השקעה מסוג זה ?

אם הבנקים מצליחים להתפרנס מכך , ככל הנראה הם מצאו אפיק השקעה מעניין.

אז איך אנחנו כמשקיעים יכולים להתקרב קצת יותר לצלחת ?

קיימות היום מספר קרנות השקעה שיודעות להציע תמהיל בו כספי המשקיעים מועברים לטובת מתן הלוואות ליזמים וקבלנים בתמורה לשעבוד הנכס על שם הקרן.

קרנות רבות מציעות היום למקם את המשקיעים בתוך קרן הלוואות חוב , והבטוחות נרשמות לטובת הקרן , בזמן שהמשקיע מחזיק את אחוז בקרן לפי סך ההשקעה שלו.

קרנות חוב נדל"ן – מספר חוב זה העיקר

על מנת לבדוק האם קרן חוב הנדל"ן מתאימה ונכונה לנו להשקעה, ראשית נשאל מהו מקומה של הקרן במעגל החוב של הנכס.

נסביר, כאנשים פרטיים אנו רגילים שבעסקת נדל"ן יש 2 צדדים בלבד, אנחנו והבנק , כלומר במידה ולא הצלחנו לעמוד בתשלומי המשכנתא, הבית עובר לחזקת הבנק.

אם כך, מה קורה בקרן חוב נדל"ן ? במיזמים גדולים כגון המחיר למשתכן או הקמת שכונות חדשות ברחבי הארץ, לעיתים נדרשים מספר גורמי מימון ולכן החלו לחלק את ה"קרבה" לנכס למספרי חוב.

חוב ראשון מתאר מצב בו הגוף אשר העניק את ההלוואה ליזם נמצא בקרבה ראשונה לחזקת הנכס במקרה ויזם לא יכול לעמוד בהחזרי ההלוואה, מכיוון שקרבה כזאת מעניקה רמת ביטחון גבוהה מאוד למשקיעים בקרן המלווה, הריבית אשר תדרוש הקרן תהיה נמוכה יותר מהממוצע וזאת בשל הבטוחות.

קיימות גם עסקאות חוב שני ושלישי המציאות ריבית גבוהה יותר אך כפי שהסברנו, גובה הבטוחות נמוך יותר וכך רמת הסיכון למשקיע קצה עולה משמעותית.

החיפוש אחר תשואה אטרקטיבית הוא נכון, אבל האם אנחנו רוצים להגדיל במודע את גובה הסיכון על חשבון תשואה?  

האם קיים פיקוח על קרנות חוב נדל"ן ?

ענף ההלוואות חוב נדל"ן עוד נמצא בתנופה ולכן ריבוי הקרנות הלא מפוקחות עדיין ניכר, אין הדבר אומר שהקרנות אשר פועלות באופן פרטי לא עובדות בתום לב ומקצועיות.

אך חשוב לזכור שכאשר אנחנו מבצעים השקעה במיזמי נדל"ן בסדרי גודל משמעותיים הפרוסים על פני כמה שנים ומעורבים בהם מספר רב של גורמים וישנו סיכוי לא מבוטל שדברים ישתבשו, נרצה גוף ממשלתי חזק אשר יפקח וישמור על גבולות הגזרה.

שוב, השקעה בקרן מפוקחת תציע אחוז תשואה נמוך בכמה נקודות קטנות אך אי אפשר לשים מחיר על פיקוח ממשלתי מקיף. 

איזו קרן הלוואת חוב נדל"ן הכי מומלצת ?

אז לאחר שבחנו את הקרנות השונות המוצעות , אחת הקרנות הבולטת לעין הינה ארנו קפיטל.

ארנו קפיטל היא קרן הלוואת חוב נדל"ן הפועלת תחת פיקוח ונמצאת עם מספר נייר ערך מוגדר, ארנו מציעה עבור המשקיעים שלה השקעה המושתת על בסיס הלוואה עבור יזמים וקבלנים בעבור שעבוד הנכסים.

הרב המוחלט בהשקעות ארנו נמצא תחת חוב ראשון והיא המוטב הבלתי חוזר, כך שהבטוחות גבוהות מכל קרן מתחרה אחת, נקודה זאת קריטית לטובת בטוחות ההשקעה.

בנוסף ארנו קפיטל היא קרן ציבורית , כלומר בכל גיוס נכנסים משקיעים חדשים ופרויקטים חדשים ובכך פיזור הסיכונים עבור כלל המשקיעים בקרן גדל ומתחזק.

ארנו מציעה השקעה נגישה החל מ100,000 אלף ₪ בלבד , בשילוב עם טווח השקעה מינימום של שנה אחת בלבד. והדובדבן שבקצפת , את שוויי האחזקות שלכם בארנו קפיטל תוכלו לראות דרך חשבון הבנק הפרטי שלכם!  

אז קדימה, גוונו את תיק ההשקעות שלכם!