תיק השקעות או דירה להשקעה ? שאלת מיליון הדולר ומיליון תשובות שונות

דמיינו שעומדים לרשותכם כמיליון שקלים חדשים להשקעה ואתם מעוניינים לבצע השקעה נבונה אשר תישא רווחים ותעלה את רמת החיים שלנו במה תעדיפו להשקיע?.

כיום, קיימים אפיקים רבים לטובת השקעה כאשר אין הרבה תחת השמש ושני האפיקים העיקריים היו ונותרו שוק ההון ושוק הנדל"ן. לכן במרבית הפעמים נתקלים המשקיעים בדילמה הקבועה, "האם יש מקום לרכוש נכס או לבצע השקעה של תיק ההשקעות באופן קלאסי או מתוחכם?.."

על השאלה הזאת ננסה לענות בשורות הבאות.

איך משווים בין נדלן להשקעה ושוק ההון ?

מרבית המשקיעים נוטים לבצע השוואה בין נכס נדל"ן ובין תיק השקעות ממוצע וכאן בדיוק טמונה הבעיה, כבר בצורת ההשוואה.

נסביר, משקיעים רבים שפגשנו מבצעים השוואה "קלאסית" בין תיק ההשקעות המנוהל שלהם בבנק אל מול דירה ממוצעת אשר רכשו במרכז הארץ. בעוד שנכס הנדל"ן שלהם מורכב כולו מ-100% ערך נדל"ן , תיק ההשקעות שלהם כנראה אינו כולו ממניות , אלה שילוב של אגרות חוב ועוד.

במידה ואתם רוצים לבצע השוואה של נכס נדל"ן כלשהו אל מול שוק ההון, רצוי לבחון מדד טהור אשר מורכב מ-100% מניות כגון S&P500 , תל אביב 35, נאסד"ק ועוד.
גם כאן יש אשר מוסיפים ואומרים שדווקא צריך להשוות לקרנות Smart Beta , ותיקי השקעות ברמת סיכון גבוהה מכיוון שבדיוק כפי שרכשתם את הנכס הנדל"ן לאחר בדיקות ובאופן מקצועי, אין סיבה להשוות אל מול מדד פסיבי לחלוטין..

רבים יופתעו לגלות שלמרות הדעה הרווחת שנדל"ן עולה יותר , דווקא שוק המניות הטהור הוא זה שיציג בעשור האחרון עלייה גבוהה יותר באחוזי תשואה חיובים.

מה היתרונות  והחסרונות הגדולים בנדל"ן ?

היתרון הגדול של נדל"ן עומד במרבית הפעמים על גבי תשואה חודשית או שכר דירה חודשי אשר המשקיע מקבל לכיסו ולכן קיימת ההרגשה שהנכס עובד בכל רגע נתון.

יתרון נוסף שקיים בעיקר במדינת ישראל הוא עליית הערך שמתקיימת בנכס הנרכש, נראה כי כמעט בכל חלקה אפשרית במדינת ישראל אם רכשת לפני שנים היא ביצעה עליית ערך אך מה קורה אם הערך של הנכס יורד וזה בהחלט קורה , בשנת 1991 במהלך מלחמת המפרץ צפון תל אביב , אחד האזורים היקרים ביותר במדינת ישראל כיום צנח מעל 25%  בערך הנדל"ן – נדל"ן יכול לעבור משבר בערכו .

גם אם לא נלך רחוק כל כך נגלה שב2018 ירדו מחירי הדירות ואף ב08/2019 פורסמו ירידות ערך מהותית ברמת גן, הרצליה , גבעתיים , ירושלים וכו' ההפסדים הנומינליים הגיעו עד 550,000 אלף ₪ בשנת 2019 .

זכרו , השמועה בה נדל"ן רק עולה – היא רק בגדר שמועה ולא עובדה, לא בונים בניינים על שמועות.

מה היתרונות והחסרונות הגדולים בשוק ההון ?

אז שוק ההון עולה ויורד, ניתן לקנות ולמכור מניות כאילו היו עגבניות בשוק. השאלה האם אנחנו מחזיקים את העגבניות הטובות ביותר ולכן המחירים שלנו גבוהים יותר או לא , זה תלוי ביכולת הניהול של מנהל ההשקעות.

בשוק ההון לא ניתן לתזמן את ההשקעה ולכן יש לנו סיכוי של 50% לבצע את ההשקעה ביום של ירידות ולהיכנס להפסד כבר בשעה הראשונה, וכמו בכל דבר בחיים, אורך רוח וסבלנות יכולים להפוך את הקערה על פיה.

שוק ההון חווה מפולות גדולות או משברים כ3 פעמים בשנת 1929 , בשנת 1982 ו2008. השניים הראשונים היו קשורים בשוק ההון הטהור ונתוני כלכלה אך 2008 דווקא מקור המשבר הגיע מחומר גלם של קרנות שהתבססו על נדל"ן ולכן משבר הנדל"ן ב2008 הגיב במשבר חריף יותר.

היתרון העיקרי היא הנזילות המיידית של שוק ההון שמאפשר לבצע מכירה בכל רגע נתון ולקבל את הכספים לכל מטרה ללא הליך מתיש של הנזלה.

האפקט הפסיכולוגי  

בסוף היום אנחנו כמשקיעים מונעים מאפקט פסיכולוגי ולכן הרבה פעמים משקיעים בוחרים לרכוש נכס מאחר שהוא נראה מוחשי ויש לנו את ההרגשה שכל עוד אנו מחזיקים את ה4 קירות האלו לא יקרה דבר.

אך אילו קירות היו יכולים לדבר הם היו מספרים שיש תקופות שהם באמת שווים פחות , מאחר שהמשקיע לא רואה בנכס את ירידת הערך עד לרגע המימוש, יש הרבה שההשקעה הזאת יותר סולידית.

שוק ההון לעומת זאת, מציג בכל רגע נתון את הרווח או ההפסד ולכן המשקיע רואה באופן ויזואלי את ההשקעה.

נסו לנקות את האפקט הפסיכולוגי של הצגת הנתונים כאשר אתם מבצעים את ההשקעה יש סיכוי סביר שההשקעה תניב הצלחה גבוהה יותר.

ההתאמה לצרכים והעדפה אישית

כולנו שונים אחד מהשני, כבני אדם וכמשקיעים, חלקנו מגיעים להפסדים רגעיים בקור רוח וחלקנו אינו בנוי לראות מינוס על צג המחשב גם אם הוא מינורי או רגעי..

בנוסף, קיים אלמנט של ידע, ישנם משקיעים מנוסים בעולם הנדל"ן או לחלופין בשוק ההון אשר יוותרו על אפשרות התשואה האלטרנטיבית לטובת ביצוע השקעה לה הם רגילים מכיוון שקל יותר לסמוך על עצמך.

לכן לפני בחירת השקעה , שבו עם איש מקצוע, שאלו שאלות ללא חשש כיצד הם נשמעות , דווקא שאלות הקיטבג הן אלו שימסרו לך את המידע המהימן ביותר.

ננסה לסכם בטבלה קצרה את עיקרי הפערים בין שוק ההון לשוק הנדל"ן :

בסוף היום תוכלו לראות כי האפיקים יודעים להתממשק בהמון נקודות, נקודה כואבת אך חשובה היא שהמציאות של הנדל"ן לא תקינה בישראל ואם יום אחד המציאות תתקן את עצמה בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם בבעיה גדולה. לכן דעו לשלב בין ההשקעות השונות , יש לכם סיכוי טוב יותר לישון רגועים בלילה.