מס שבח, או בשמו הרשמי מס שבח מקרקעין, הוא מס שמשלמים על הרווח מהעסקה לאחר מכירת נכס נדל"ני. יש להדגיש שהכוונה היא לא מכלל מחיר המכירה, אלא מההפרש בין הכסף שהושקע בנכס (כולל מחיר הקניה, שיפוצים ועוד) לבין מחיר המכירה. במקרים רבים ניתן לקבל פטור על תשלום מס שבח, והפטור תלוי בשאלה האם למוכר יש נכסים נוספים בבעלותו, בשאלה האם מכר נכסי נדל"ן אחרים בשנים האחרונות, במקור המימון לקניית הנכס ועוד. במקרה ואין אפשרות לקבל פטור ממס שבח, חישוב מס השבח הוא מורכב ומושפע ממועדי הרכישה והמכירה, הכנסות והפסדים של המוכר מתחומים אחרים, מצבו המשפחתי וקריטריונים נוספים.
החזר מס שבח
החזר מס שבח הינו פרוצדורה המאפשרת למוכרי נכסי נדל"ן ששילמו מס שבח, לבקש החזר על חלק מסכום התשלום. היות וחישוב השומה של מס שבח הינו חישוב מסובך ומורכב, לא נדירים מצבים בהם ניתן להגיש בקשה עבור החזר מס שבח.
עקב הסכומים הגבוהים של עסקאות נדל"ן, מס שבח הוא מס של עשרות עד מאות אלפי שקלים, כך שהחזר מס שבח הוא רווח משמעותי של לכל הפחות כמה אלפי שקלים. עקב כך, ועקב המורכבות של חישוב החזר מס שבח, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בתהליך ולהגדיל את ההחזר.
למי מגיע החזר מס שבח
אם כן, החזר מס שבח בהחלט כדאי למי שמתאפשר לו, אבל למי מגיע החזר מס שבח? התשובה היא: מגיע מס שבח לכל מי שיכול להוכיח כי חישוב מס השבח שנעשה לו על ידי פקיד השומה, לא התחשב באי אילו קריטריונים, ובשל כך סכום מס השבח היה גבוה מדי.
על מנת לעשות כן, יש להכיר לעומק את הפרטים של חישוב החזר מס שבח, ולשם כך כאמור כדאי להיעזר בגורמים מקצועיים. נדרש ידע רב כדי להוכיח למי מגיע החזר מס שבח, אך התוצאות בדמות אלפי שקלים לפחות של החזר, בהחלט מצדיקות את המאמץ.
חישוב החזר מס שבח
חישוב החזר מס שבח מצריך שליטה גבוהה בקריטריונים של רשות המיסים, כמו גם נבירה בפרטים שונים הקשורים בנישום, במצבו הכלכלי ובנכסיו. בין היתר, מס השבח מחושב לרוב לפי מדרגת מס גבוהה, אך אם הנישום בהכנסותיו האחרות נמצא במדרגת מס נמוכה יותר, ניתן לעדכן בהתאם את חישוב החזר מס השבח. בנוסף, נקודות זיכוי במס הכנסה שיש לנישום עקב קריטריונים שונים יכולות להישכח על ידי רשות המיסים בבואה לחשב מס שבח, אך ניתן לדרוש התחשבות בנקודות זיכוי אלה גם בחישוב מס השבח.
נקודה נוספת הקשורה בחישוב החזר מס שבח, היא נושא הניכויים. הזכרנו כי שיפוצים בנכס הם חלק מההשקעה של הנישום והן מקוזזות מסכום הרווח ממנו מחושב מס השבח. בנוסף, יש הוצאות מסוגים שונים שניתן לחשב לצרכי ניכויים ולהציג בבקשת החזר מס שבח, בהן הוצאות נסיעות לצרכי טיפול בנכס, קניית ציוד נוסף לנכס וכיוצא בזה. במקרים בהם השבחת הנכס מהווה הכנסה מרכזית לנישום, גם הפקדות לקופת גמל, פנסיה או ביטוח חיים יכולות להיחשב לצורך ניכויים ולהיכלל בחישוב החזר מס שבח.
חישוב החזר מס שבח יכול להיות תלוי גם במצב משפחתי, ואם נישום נשוי ויש לו ולבת זוגו רמות הכנסה שונות, ניתן להשתמש בכך לצורך החישוב. הקריטריונים כאמור מאוד מורכבים, כך שעם הייעוץ הנכון ניתן להגיע לתוצאות ששוות לנישום כסף רב שרשות המסים גבתה ממנו והוא יכול לקבל עליהן החזר.
החזר מס שבח דירה שלישית
נושא מס השבח וחישובו קשור בהקשרים שונים לכמות הדירות שבבעלותו של הנישום. ניתן בתנאים מסוימים כאמור להשיג פטור מלא ממס למי שיש בבעלותו דירה אחת, בעוד בעלים של שתי דירות ומעלה לרוב מחויבים במס. כאשר עבר בכנסת חוק ריבוי דירות, שבסופו של דבר נפסל בבג"ץ, עלתה האפשרות להשפעה גם על חישוב מס שבח.
לפי החוק הידוע בכינויו מס דירה שלישית, בעלים של שלוש דירות ומעלה יצטרכו לשלם מס על הכנסתם משכירות. החזר מס שבח דירה שלישית הוא אפשרות שעלתה, לפיה מס הכנסה המתואר ינוכה מתשלום מס השבח. בסופו של דבר כאמור החוק נפסל.
טופס החזר מס שבח
באתר של רשות המיסים, ישנו טופס החזר מס שבח מקוון, בו ניתן להכניס פרטים אישיים ולקבל מידע על זכאות לכאורה לקבלת החזר מס שבח. מדובר במלכודת הטעיה – חישוב החזר מס שבח על כל הקריטריונים שהוצגו בכתבה זו, לא נכלל בטופס המדובר, ורוב הסיכויים שגם אם מגיע לכם החזר מס שבח משמעותי, הטופס המקוון לא יציג זאת.
הדרך הנכונה היא לבצע חישוב החזר מס שבח בעצמכם או באמצעות ייעוץ, ורק אז להגיש ידנית טופס החזר מס שבח עם החישוב שיהיה שווה לכם אלפי שקלים לכל הפחות.
